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2011年9月アーカイブ

不動産投資現状

不動産投資の現状は？どうなっているでしょうか？
日本の景気は最悪ですよね。不動産も下落中。
もはや日本の不動産は壊滅的です・・・・・。？？？？

本当でしょうか？私は全然信じません。
その理由は、土地を買わないはずのユダヤですら、日本の土地は買いますし。
中国人も銀座を買い漁っていますよ？

これは日本の反日メディアの流しているデマですね。
たしかに日本の不動産市場は冷え込んでいます。
それは、外資系などの投機筋が混乱を起こしているからです。

バルクセールなる詐欺的な手法で、日本の金融機関を食い物にし。
バブルの贖罪をすべきだとの謎の虚言で、政府までつるんでジャパン叩きを
行う米国政府の差し金です。

みなさん、そろそろ気がつきましょう。
日本の未来は明るいですよ。

なぜなら自給自足ができるからです。
水・食物・海産物・エネルギーが揃えばいいだけなのです。

石油エネルギーの代替となるエネルギーもすぐそこまで来ています。
これで完成してしまえば、あとは食料自給率だけの問題です。

軍隊を米国に依存する属国である日本は、現在、カルタゴやベネツイアのように
国が滅びる道程にいます。

あと数年で滅びる可能性があります。
そうなれば日本の不動産は危険です。
しかし、食料問題・軍事力問題・エネルギー問題が解決されたらわかりません。

しつこい勧誘　不動産投資

不動産投資にまつわる問題として、しつこい勧誘があります。
いわゆる古典的な不動産会社の営業手法です。
私もよく営業を受けるのですが、そんなに儲かるなら自分がやってみろ！！と言いたくなるほど
しつこい勧誘で不動産投資を誘う業者もいます。
しかも、買う気も買う金もないのにガンガン電話してきてしまうような営業マンもいます。

こういう企業や人って「信頼できない」ですよね？
私も絶対に相手にしません。情報は自分で探す派なので・・・。

いわゆる古いタイプの営業手法の不動産会社ってのは性質が悪いので絶対に要注意です。
一応、夜８：００以後の営業電話は禁止になったそうですが、とても抑止力になるとは思えません。

こういう企業には毅然と「いりません」「もう２度とかけてこないで！」と言いましょう。
言わずにいると一回リストに掲載されているので、毎年イナゴのように営業を掛けてきます。
そういう企業は、銀行ともグルなので、利率が悪く破綻しそうな物件でも契約できたりします。
☆しかし、やはり、こういう物件を所有したら皆さん苦労しているみたいです。

・新築だから高い利回り＝３年で古くなったら厳しい
・無理して銀行から借りる＝利率５％くらすになると絶対に利益でない。

なので、しつこい営業を相手にしないでくださいませ。

不動産投資ローン

不動産投資ローンとは、銀行借り入れの一種です。
しかし、いわゆる銀行借り入れの中で一番難易度が高いといわれています。

なぜかというと、日本には、誰でも定職があれば良質な住宅を取得するために
住宅ローンというシステムが存在しています。

同じ不動産を買うわけですが、不動産投資ローンと住宅ローンには大きな隔たりがあり、全く別の借り入れ方法なんです。

簡単に言うと、住宅ローンは国が支援してくれるので簡単ですし、金利も低いです。
投資のローンは、優遇ゼロで、国の支援もないので自分の存在一個で勝負するのです。

なので、普通に考えたらとても通過できない壁になります。

重要なポイントは２点です。
１．現在の借り入れ額の総額（住宅ローン+自動車ローン）が年収の１０倍以内
２．投資物件の４０％の頭金が準備できること

これらのどちらかをクリアしていれば借り入れを起こすことが可能になります。
しかしながら、これは非常に厳しい基準です。

３０００万円の物件の５０％である１５００万円なんて頭金を普通に考えて準備できるわけがありませんが、親や親戚から借りたりすることで、クリアする人が多くなります。

または、生活を切り詰めて毎年５００万円を貯めるなんてツワモノもいます。
私がお勧めするのは、不動産取得５年前から毎年３００万円。
不動産取得後は家賃収入とは別に、毎年５００万円を貯蓄することです。

こうすることで、新しい与信が生まれていきます。
そうしないといつまでたっても次の物件にはいけなくなります。

不動産　投資　セミナーとは、不動産投資を行うための基礎知識を勉強するためのセミナーです。
学ぶことは多岐に渡るのですが、基本は以下のような感じです。
・不動産投資の収益モデル
・不動産投資のはじめかた
・自分の銀行与信力の作り方
・銀行との付き合い方
・投資物件の探し方
・投資物件の交渉と買い方
・運用中に必要なお金
・売却時に必要なお金
・税金と保険関係
・修繕費について
・競争力の強い物件を探す方法
・競争力の高い物件に育成する方法
・不動産オーナーとしての心構え
などなどの内容になるそうです。
最近では、高額なセミナーも増えてきているとの事です。
価格は、３０００円のものから３０万円のものまであります。
月額３万円くらいのコンサルティングコースがあるセミナーもあります。

ほとんどが大都市圏で開催されるのですが、時間がない人向けにDVDセミナーなどもあるようです。
私が思うに、いずれのセミナーも似たような内容になると思います。
それは、９０％以上の人が課題になるのは「銀行での与信」になるからです。

与信が構築できるのに、普通の人は１年くらいかかると思います。
なので、最初は、この部分をテーマにした安価なセミナーでよいかと思います。

また、同時になのですが、具体的に物件を買える与信がある場合は、
最低でも１０社程度のセミナーを受講することをお勧めします。

なぜなら、無知はコストになるからです。

無知は可愛そうなくらいコストです。特に投資という世界においては最悪です。
セミナー主催者の多くは、不動産業者です。
それらの不動産業者を疑っていてはキリがないですけど、１０社程度と
顧客関係になっておけば他社のことでも何でも相談ができます。
不動産業者との付き合い方を間違えないためにも１０社程度をお勧めします。

三井不動産投資顧問

三井不動産投資顧問とは、なんだろ？って事で調べてみた。

・会社名：三井不動産投資顧問株式会社
・住所：東京都中央区日本橋室町二-1-1（日本橋三井タワー）

・設立：1997年 9月 11日

・代表者：代表取締役社長：中井省吾

・出資比率：三井不動産株式会社100%

スゴイ伸び率のアセットマネジメント！
アセットマネジメント残高がエライ勢いで伸びてるらしい・・・契約締結時点の評価額の合計です。

三井グループの展開する不動産投資顧問ってことは・・・と思ってWEBを見ているとなんとなく見えてきた。
ほとんどの案件が強烈な大型でありえない規模の物件ばかり、なかには、数十年前からある有名ビルもある。
つまり、ほとんどの案件が三井ビル・三井タワーって感じです。

さすが！！笑ってしまうくらいの巨大グループですね。

☆戦略コンセプト
1980年代後半から、日本における不動産ビジネスは激しい変化を経験してきました。
これまでの不動産をとりまく価値基準が180度転換していく中、我々は新たな不動産投資市場
の到来をいち早く予見し、1997年、他に先駆けて本格的な不動産投資顧問会社を設立しました。

不動産投資には、明確な戦略とそれを達成する確かな実践力が必要です。
当社は不動産投資における全てのプロセスで最善のソリューションを提供するためには、高度
で専門的な知識に支えられた不動産マネジメントサービスが不可欠であることを早くから確信し、
業界のパイオニアとして、常に時代の最先端を切り拓いてきました。

不動産投資コンサルタント

私にはわからない業種なので、あるサイトから転載しました。

不動産投資コンサルタントとは、初じめてて不動産投資をする方から、既に収益物件を数棟保有されている方をサービス対象にしています。
いわゆる不動産投資、運営、管理、組み換え、売却、という不動産ビジネスにおける一連の業務の流れを依頼者の専属パートナーとなって客観的な情報を集め、市場競争力を分析し、提案することで継続的なコンサルティングを行ってまいります。

たとえばこんな方にとって便利なサービスです。

■不動産投資における業務全般の収益改善・合理化のためにホームドクター的に継続的な相談、コンサルティングを受けたい。

・保有資産の運営、管理、整理、売却、
・有効活用する方法について

■大家業・不動産業における一部業務（又は業務全般）をアウトソーシング委託したい。

■プレミア情報を得たい：
いわゆる掘り出しもの物件である、一般の市場には出回らない任意売却物件、不動産会社やファンドの損切り物件、金融機関の処理物件等の優良な投資物件情報を得たい。
金融資産の投資選択の相談をしたい。
その他、依頼者の課題に応じたオーダーメイドの投資支援、業務支援を行います。

業務内容は、以下のようになります。監督官庁からの免許も取得済み

依頼者の不動産投資の顧問として、継続的に各種の助言や情報を提供してまいります。また、市場に出回っていない優良な投資情報を提供します。
（国土交通大臣認可　一般不動産投資顧問業　第952号）

料金

月額2万円～となります。

たかい！！！これは高い！！！利払い中の不動産１件であがる収益を
全部たべてしまうじゃん！！！ひどい！！

マンション不動産投資

個人での不動産投資の花形とも言えるのが、マンション不動産投資です。
日本では、住宅ローンは国家政策で誰でも簡単に組めるのですが、
投資物件となるとなかなか銀行融資がおりません。

そこで活躍するのが、マンション投資です。
まずは、投資パターンを難易度順にご紹介します。

１．空き室を住宅ローンで買って、他人に貸す！
２．空き室をセカンドハウスローンで買って貸す！

（融資は、高難易度）
３．入居中マンションを買う。
☆銀行融資が出にくい分、物件価値が安く購入できます。

４．入居中は購入し、退去した瞬間に売却して利益を出す
☆これは超理想なのですが、すべると大変です。

都心などの新築マンション業者などで一部悪質な営業があるようです。
これはどのようなモデルかといいますと、新築の時点で利回りが７％
程度の物件を５％の金利でローンを組ませることで不動産業者が
最大利益を確保する方式です。
新築は、競争力の劣化が早く３年もすると、賃料が１割程度下がる
傾向があります。
このような場合に、マイナス収支になるケースなどがあります。
また、この手の業者は、しつこい営業で深夜まで電話をしてくるなど
多数の問題を引き起こしています。

不動産投資講座

最近流行の不動産投資講座ってどんな風になっているんですかね？
実際に行ってみました。
あんまり怪しいの怖いので日経新聞に出ているような安心できる講座を探してみました。

行ってみて重ったのは・・・微妙ってか、怪しさ満開ｗｗ
昨今では、むしろ大型メディアを使う企業のほうが高額でインチきな傾向がありますね。ｗ

受ける内容は、市販DVD以下、対象は、老人の金持ち。
老人に高額な都心の新築ワンエルの投資用不動産を売却するアレですｗ

ハレンチ極まりないですよね。
私は、こういう企業や講座は嫌いです。むしろ、大勢の方がキリライだと思える
即売会になってましたｗｗｗ

まぁ、引っかかる人も引っかかる人だし、可愛そうとしかいい・・・。

なぜ日本の中にこのような悪質なビジネスが存在するんだろ？
在日とヤクザが原因なのかな？

さておき、本題に戻ります。

不動産投資講座は、無償から１０万円くらいのものまであって大盛況です。

無償のものはマンション即売会が多いですｗ
１０万円くらいのは高すぎだと思います。

私がお勧めするのは、まずは３０００円くらいの講座を１０個くらい回ることです。
無償セミナーのリストに掲載されると、名簿屋さんに売却されて、不動産業者からの
営業に苦しめられることになります。

不動産投資サイト

不動産　投資　サイトが乱立しはじめていますね。
そろそろ、バブルを見据えているのでしょうか？
不動産ってのは、動く金額がデカイので、１年で３件決めると社員の給与は安泰らしいです。そういう不動産会社の味方がこの不動産投資サイトです。

え？？って思った人がいます？これって利用者のためのサイトじゃないの？？ってｗ

それも一部ありますけど、違いますよ。
物件の掲載料を払うのも不動産業者ですし、データを製作するのも業者です。
不動産を探す人が見るように場所をマーケティングするのが、サイトの仕事です。
・SEO・リスティング・デザイン・提携・雑誌などでバンバン不動産業者に代わって
掲載していくのが仕事になります。

最近では、投資不動産専門に絞ったサイトも多数あります。
こちらのほうが指向性がしっかりしているので便利かもしれません。

・不動産投資のための収益物件探しなら楽待
・HOME'S（ホームズ）の不動産投資専門サイト。投資用マンション、売りアパートなど全国の収益物件や不動産投資ノウハウ・お役立ち情報。

・不動産投資と収益物件は健美家。投資用物件、収益物件を検索できます
・10%over!は、表面利回り10％以上の投資用不動産を全国の物件サイトから厳選して紹介する、不動産投資のポータルサイトです。

どこのサイトも似たような情報を集めていることは確かなのですが、私は
いつも５個くらいのサイトを見ます。
そのほうが安全だからです。

オリックス不動産投資法人

ネットで調べてみました。
投資法人名：オリックス不動産投資法人
代表者：執行役員　佐藤　健
所在地：〒105-6135・東京都港区浜松町2丁目4番1号　
上場日 2002年6月12日
上場証券取引所東京証券取引所不動産投資信託証券市場（証券コード：8954）
☆すご！！さすがオリックスグループ上場しています。
いわゆるJ-REIT銘柄です。
出資を募り、証券化し、利回りを配当するってモデルですね。
上場しているので、特に言う事はないですけど、一応、まとめておきます。

業務上の役割：中長期的な観点から資産の運用を効率化し、成長させていく業務を行うらしいです。

分配方針・投資方針・（情報公開）ディスクロージャーポリシー・運用体制
・・・当たり前ですけど、上場しているので完璧ですねｗ

投資方針：安全性と成長性を併せ持つ強固なポートフォリオの構築を目指す！！
☆カッコいいなぁ！！俺もこんなこと言ってみたいｗｗ。ゴールイメージは完璧！

本投資法人は、「首都圏」「オフィス」を中核とする総合型REITです。様々なリスクを軽減し、投資主の皆さまに安定した分配を実現するために、「用途分散」「地域分散」「物件規模」「資産の入替え」の4つの観点より投資を行い、安定性と成長性を併せ持つ強固なポートフォリオの構築に取り組んでいます。

■４つのリスクヘッジ戦略
用途分散：
６０％の不動産関連資産をオフィスへ。残りを物流・商業・住宅に投資し、用途分散により中長期的な安定化とリスクの低減を狙う。

地域分散：
８０％の不動産投資先を東京・千葉・神奈川・埼玉の首都圏に集中している。
リスクヘッジとして、首都圏以外のその他地域に投資をする。
☆８０％集中していたら311などで、ダメージはありそう。
しかし、３１１は、まさかの想定外すぎて、どこだって無理かｗ
首都圏に集中することが最善策だから１００％にしてもいいと思うのですけど、リスクヘッジなんですね。

物件規模：
原則的に、中規模以上の不動産関連資産を中心に投資を行う。
１件の物件への集中リスクを減らすために工夫を行っている。
☆結局、中規模物件が一番安全ですよね・・・。

資産入れ替え
局面に応じて対応できるように、随時より競争力のある物件を仕入れる

今後の不動産投資

今後の不動産投資については、たくさんの議論がありますが、上がる・下がる・そのままなどです。
私が思うに日本の不動産は、そのままなのではないかと思います。
つまり、１０００万円の新築マンションは、１０年後もだいたい１０００万円なのでは・・・という事です。

なぜそう思うのか？といいますと・・・。

１．日本の国土問題：狭い関東平野に人口の約１８％が密集している。
２．居住可能地域の問題：国土のわずか８％しか居住可能地域がない。
３．外国に比べて外国人が所有・投資しやすい。

この３点からです。

私たちの財産である土地を外国人が所有・投資しやすくて数に限りがあるってのは非常に国家としては
問題なのですが・・・。
それは別にしても、値崩れしにくい構造になっていると思います。

元々、５０年前から不動産価値は、１０年おきくらいに倍倍になっている歴史があります。

１９９０年代のバブル景気は１０年で１０倍になった異常事態としても、それを差し引いても
世界のインフレ率よりも値上がりは早いとおもいます。

いまも値下げ感があるのは、私の推測では、バブルの頃に高つかみした個人の物件などが
市場に出まわるので発生しているからだと思っています。

そもそも貧乏な人は所有しないので、２０年くらいの不景気を乗り越えてしまったのだと思います。

なので、ここから２０年かけて倍になる時代がきても全然おかしくないと思っています。
そして、これからの不動産投資を考えてのことなのですが・・・。

・いわゆる築２０年などの出がらし物件と呼ばれる不動産は、リノベーション技術の向上で改善できる可能性あり。
☆しかし、その分競争激化も考えられる。

・新築マンションのリスク：高層化や高層物件は、築２０年以内に手放さないと危険。

・土地つき物件：買うなら都心の土地付き物件がよいはず。

不動産投資アパート

不動産投資アパートのメリット
１．普通のサラリーマンにも１億の資産形成ができる
２．定年後に月２０万円の年金を自分で構築し確保できる
３．源泉徴収されている所得税が戻ってくる、住民税も少なくなる（今は無理かも？）
４．もうひとつの生命保険になる（家族に収入を残せる）
５．相続税も少なくなる
６．専門知識も要らず将来の不安もない（さすがにそれは無理なような・・・）
７．土地を持っている必要もない、自己資金はわずかで大丈夫

一般的に言われているアパート投資の概要なのですが、当たっているものも
あれば、「うーん」と唸ってしまうものもありますね。
なぜなら、全てが、ローンの支払いを終えた後の話だからですよね。

２５年ローンを組んで、１５年後まで順調でも、破綻するケースも多々あります。
２０年目でボロボロになり、２５年後は、収益ゼロなんてことも考えられます。

本業で利益をドンドンだして、つまり、サラリーである所得をドンドン不動産の
返済につぎ込んでいくことで支払い期間を短縮するなどの努力は必要になります。
３０００万円の物件を買い、頭金１０００万円・給与からのつぎ込み１０００万円
残債１０００万円とかにしておけば完璧ですけどね。

これをしないとお金がなくなった場合などに非常に危険な事態になります。
特に築後２０年くらいの中古アパートを出涸らし物件というのですが、
水周り・外装などの補修を考えると絶対に黒字化することはないと思います。
安全なモデルを理想的にいいますと。。。
・新築５０００万円・利回り１５％の物件を探す。
☆古くなるにつれて家賃は下落します。
・頭金は、２５００万円準備する。低額で２５年ローンにする
☆家賃下落・競争力の低下に備えておきます。
・給与の余りがあれば、都度繰り延べ返済をする。

＝超安全な資金配置モデルになります。

海外不動産投資

言葉のとおり、海外の不動産投資です。
現在、アジアが熱いといわれています。
中国、ベトナム、タイ、香港、台湾、シンガポール、インド、マレーシア、ドバイ、UAEなどを中心に日本国内からも活発な投資が行われています。

海外投資に興味をもちはじめた方は、海外不動産投資の基礎をしっかり学ぶ必要があります。甘い言葉に騙されてしまったケースなどが頻発しています。

いわゆる日本という国は、外国人に対しても同等の法律を適用するフェアな国なのですが、外国諸国は違います。外国人というだけ土地不動産が所有できない国や外国人が長期所有できない法律のある国も沢山あります。

日本国内投資一辺倒だった投資家、海外に興味はあるけどイマイチよくわからない方、とにかく初心者の方は、特にご注意ください。

また法律も変わりやすいので継続して学ぶことをお勧めします。
海外不動産投資が身近に感じることができるようになります！
より具体的に、税制や政策などのについて比較表を作成するなどして
知識を整理されることをお勧めします。

ポートフォリオの充実のために安易に海外資産に着手する人がいますが、
これは賢明な考えではありません。
好き嫌いで不動産投資はできません。
１に調査・２に調査・３４がなくて５が調査というのが不動産経営の王道です。
競争力のある立地と家賃・条件を調べずして安易な投資はおやめください。

日経新聞不動産投資市場

日経新聞不動産投資市場の欄がアツイ！！
日経新聞は、いよいよ日本の不動産投資市場を英語で報道するサイトを開設した！

、「NIKKEI REAL ESTATE MARKET REPORT」（http://realestate.nikkeibp.co.jp/）

日本の不動産投資は、更に世界へ広がっていく！！
嬉しいような悲しいような・・・。
日本の不動産市場は、バブル崩壊から２０年後の現在でもいまなお米国についで
世界２位の市場規模を保っている。
世界の強豪外資系がぞくぞくと、日本へ投資をおこなってきています。

日経新聞の英語での配布により、関心が高まる日本不動産市場に対して
海外の投資家が投資戦略を立てるのに必要な情報が集まるようになります。

もちろんプロの投資家が日経新聞の英語サイトの情報だけで判断するとは
思えませんが、このことにより巨大な機関投資家やファンドではなく
個人の日本マニアが日本の文化を愛してくれてかつ投資してくれるような
状況がおきるんじゃないかと期待しています。

このまま買い叩かれるような状態を座して待つよりは、日本に興味のあるファンを
世界中から集めたいですね。

日経新聞さんがんばってください！！

そもそも、私は外資系勢力ってのは６０％が敵国政府の経済戦争部隊だと思っています。
飛躍しすぎと思われるかもしれないですけど、世界でいまだに戦争は
収まっていませんし、収まる傾向もないです。

世界の日本ファンを集めたいですね。

サラリーマン不動産投資

ある種の人達には、憧れである「不動産投資」について書きます。
私が不動産取得・経営に興味を持ったのは、ロバート・キヨサキの「金持ち父さん」の書籍で紹介されたのが、キッカケでした。

私が初めて取得した2001年当時は、史上最悪の不景気と呼ばれ、まさに2011年そっくりの状況でした。
私は、今まさに不動産を取得する大チャンスがきていると思っています。
それは、３１１の震災による外国人投資家の引き上げと、諸外国からの評価ダウンです。
また、ここに来て米国債のデフォルトなど更なる経済危機が訪れています。

なぜこの場面がチャンスなのかといいますと・・・。
・ド不景気なので、超低価格物件が溢れてくるに決まっているからです。
・不況は、金持ちのほうがダメージが大きい＝金持ち企業が不況で手放す可能性が高い。
・サラリーマンは借入れがしやすい（年収の１０倍程度までは可能）
・外国の投資家は投資してこない。

また、人によっては不思議に思いますかね？なぜこれがチャンスなのかと？？
もちろん未来は誰にも分かりません。それでも、日本と言う狭い島国だから！！
と言ってしまう私がいます。

・日本の狭い土地に人の住める市街化調整区域は、わずは１０％程度
・日本の人口の１８％が関東エリアに集中している。
・明治時代から土地の価格は100倍以上インフレしてきている。
・インフレが起きると借金がほぼゼロになる。

☆これが変わることはなかなかないと思います。

５年後、１０年後の未来は、誰にもわかりませんけど、私は予想しています。

ホームズ　不動産投資

いわずと知れた不動産投資の大手サイトホームズさんです。
一時は、個人投資家の仕入れ情報は、ここで仕入れろ！とか
わけのわからない事をいう不動産投資コンサルがいたのを
思い出します。

☆もし、そうなら・・・あなたは不動産投資コンサルを止めなさいってｗ

情報の網羅性・検索のしやすさなど、素晴らしいサイトではあります。

そんな説明は不要なほど、すでに知名度もあり、利用実績もあるかと
思います。

かくいう私も、このホームズのサイトで情報を仕入れて、比較検討
してみています。
TVに出てた事務所を持たない有名投資家も、インターネットカフェで
ここを見ていたのを覚えています。

様々なWEB分析TOOLが揃っていることもあり、かなり高度でニッチな情報も
瞬時に手に入るなどのサービスも特徴のひとつです。

ここを読まれる方ならすでにとっくに読んでいるかもしれませんが、
不動産投資の初心者講座などは、内容も濃くてお勧めです。

特にターゲットにした地域や都市の平均家賃情報や、人口世代データなどは
驚くほどに秀逸です。

まだ利用されていない方は、書籍など買うよりもホームズ不動産投資を
まずはご一読ください！