話題の不動産投資キーワード TOP

不動産投資の現状は？どうなっているでしょうか？
日本の景気は最悪ですよね。不動産も下落中。
もはや日本の不動産は壊滅的です・・・・・。？？？？

本当でしょうか？私は全然信じません。
その理由は、土地を買わないはずのユダヤですら、日本の土地は買いますし。
中国人も銀座を買い漁っていますよ？

これは日本の反日メディアの流しているデマですね。
たしかに日本の不動産市場は冷え込んでいます。
それは、外資系などの投機筋が混乱を起こしているからです。

バルクセールなる詐欺的な手法で、日本の金融機関を食い物にし。
バブルの贖罪をすべきだとの謎の虚言で、政府までつるんでジャパン叩きを
行う米国政府の差し金です。

みなさん、そろそろ気がつきましょう。
日本の未来は明るいですよ。

なぜなら自給自足ができるからです。
水・食物・海産物・エネルギーが揃えばいいだけなのです。

石油エネルギーの代替となるエネルギーもすぐそこまで来ています。
これで完成してしまえば、あとは食料自給率だけの問題です。

軍隊を米国に依存する属国である日本は、現在、カルタゴやベネツイアのように
国が滅びる道程にいます。

あと数年で滅びる可能性があります。
そうなれば日本の不動産は危険です。
しかし、食料問題・軍事力問題・エネルギー問題が解決されたらわかりません。

2011年9月 4日

ohkura-shop (19:14)

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不動産投資にまつわる問題として、しつこい勧誘があります。
いわゆる古典的な不動産会社の営業手法です。
私もよく営業を受けるのですが、そんなに儲かるなら自分がやってみろ！！と言いたくなるほど
しつこい勧誘で不動産投資を誘う業者もいます。
しかも、買う気も買う金もないのにガンガン電話してきてしまうような営業マンもいます。

こういう企業や人って「信頼できない」ですよね？
私も絶対に相手にしません。情報は自分で探す派なので・・・。

いわゆる古いタイプの営業手法の不動産会社ってのは性質が悪いので絶対に要注意です。
一応、夜８：００以後の営業電話は禁止になったそうですが、とても抑止力になるとは思えません。

こういう企業には毅然と「いりません」「もう２度とかけてこないで！」と言いましょう。
言わずにいると一回リストに掲載されているので、毎年イナゴのように営業を掛けてきます。
そういう企業は、銀行ともグルなので、利率が悪く破綻しそうな物件でも契約できたりします。
☆しかし、やはり、こういう物件を所有したら皆さん苦労しているみたいです。

・新築だから高い利回り＝３年で古くなったら厳しい
・無理して銀行から借りる＝利率５％くらすになると絶対に利益でない。

なので、しつこい営業を相手にしないでくださいませ。

ohkura-shop (19:13)

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不動産投資ローンとは、銀行借り入れの一種です。
しかし、いわゆる銀行借り入れの中で一番難易度が高いといわれています。

なぜかというと、日本には、誰でも定職があれば良質な住宅を取得するために
住宅ローンというシステムが存在しています。

同じ不動産を買うわけですが、不動産投資ローンと住宅ローンには大きな隔たりがあり、全く別の借り入れ方法なんです。

簡単に言うと、住宅ローンは国が支援してくれるので簡単ですし、金利も低いです。
投資のローンは、優遇ゼロで、国の支援もないので自分の存在一個で勝負するのです。

なので、普通に考えたらとても通過できない壁になります。

重要なポイントは２点です。
１．現在の借り入れ額の総額（住宅ローン+自動車ローン）が年収の１０倍以内
２．投資物件の４０％の頭金が準備できること

これらのどちらかをクリアしていれば借り入れを起こすことが可能になります。
しかしながら、これは非常に厳しい基準です。

３０００万円の物件の５０％である１５００万円なんて頭金を普通に考えて準備できるわけがありませんが、親や親戚から借りたりすることで、クリアする人が多くなります。

または、生活を切り詰めて毎年５００万円を貯めるなんてツワモノもいます。
私がお勧めするのは、不動産取得５年前から毎年３００万円。
不動産取得後は家賃収入とは別に、毎年５００万円を貯蓄することです。

こうすることで、新しい与信が生まれていきます。
そうしないといつまでたっても次の物件にはいけなくなります。

ohkura-shop (19:13)

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不動産　投資　セミナーとは、不動産投資を行うための基礎知識を勉強するためのセミナーです。
学ぶことは多岐に渡るのですが、基本は以下のような感じです。
・不動産投資の収益モデル
・不動産投資のはじめかた
・自分の銀行与信力の作り方
・銀行との付き合い方
・投資物件の探し方
・投資物件の交渉と買い方
・運用中に必要なお金
・売却時に必要なお金
・税金と保険関係
・修繕費について
・競争力の強い物件を探す方法
・競争力の高い物件に育成する方法
・不動産オーナーとしての心構え
などなどの内容になるそうです。
最近では、高額なセミナーも増えてきているとの事です。
価格は、３０００円のものから３０万円のものまであります。
月額３万円くらいのコンサルティングコースがあるセミナーもあります。

ほとんどが大都市圏で開催されるのですが、時間がない人向けにDVDセミナーなどもあるようです。
私が思うに、いずれのセミナーも似たような内容になると思います。
それは、９０％以上の人が課題になるのは「銀行での与信」になるからです。

与信が構築できるのに、普通の人は１年くらいかかると思います。
なので、最初は、この部分をテーマにした安価なセミナーでよいかと思います。

また、同時になのですが、具体的に物件を買える与信がある場合は、
最低でも１０社程度のセミナーを受講することをお勧めします。

なぜなら、無知はコストになるからです。

無知は可愛そうなくらいコストです。特に投資という世界においては最悪です。
セミナー主催者の多くは、不動産業者です。
それらの不動産業者を疑っていてはキリがないですけど、１０社程度と
顧客関係になっておけば他社のことでも何でも相談ができます。
不動産業者との付き合い方を間違えないためにも１０社程度をお勧めします。

ohkura-shop (19:13)

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三井不動産投資顧問とは、なんだろ？って事で調べてみた。

・会社名：三井不動産投資顧問株式会社
・住所：東京都中央区 日本橋室町 二-1-1（日本橋三井タワー）

・設立：1997年 9月 11日

・代表者：代表取締役社長：中井 省吾

・出資比率：三井不動産株式会社100%

スゴイ伸び率のアセットマネジメント！
アセットマネジメント残高がエライ勢いで伸びてるらしい・・・契約締結時点の評価額の合計です。

三井グループの展開する不動産投資顧問ってことは・・・と思ってWEBを見ているとなんとなく見えてきた。
ほとんどの案件が強烈な大型でありえない規模の物件ばかり、なかには、数十年前からある有名ビルもある。
つまり、ほとんどの案件が三井ビル・三井タワーって感じです。

さすが！！笑ってしまうくらいの巨大グループですね。

☆戦略コンセプト
1980年代後半から、日本における不動産ビジネスは激しい変化を経験してきました。
これまでの不動産をとりまく価値基準が180度転換していく中、我々は新たな不動産投資市場
の到来をいち早く予見し、1997年、他に先駆けて本格的な不動産投資顧問会社を設立しました。

不動産投資には、明確な戦略とそれを達成する確かな実践力が必要です。
当社は不動産投資における全てのプロセスで最善のソリューションを提供するためには、高度
で専門的な知識に支えられた不動産マネジメントサービスが不可欠であることを早くから確信し、
業界のパイオニアとして、常に時代の最先端を切り拓いてきました。  

ohkura-shop (19:12)

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私にはわからない業種なので、あるサイトから転載しました。

不動産投資コンサルタントとは、初じめてて不動産投資をする方から、既に収益物件を数棟保有されている方をサービス対象にしています。
いわゆる不動産投資、運営、管理、組み換え、売却、という不動産ビジネスにおける一連の業務の流れを依頼者の専属パートナーとなって客観的な情報を集め、市場競争力を分析し、提案することで継続的なコンサルティングを行ってまいります。

たとえばこんな方にとって便利なサービスです。

■不動産投資における業務全般の収益改善・合理化のためにホームドクター的に継続的な相談、コンサルティングを受けたい。

・保有資産の運営、管理、整理、売却、
・有効活用する方法について

■大家業・不動産業における一部業務（又は業務全般）をアウトソーシング委託したい。

■プレミア情報を得たい：
いわゆる掘り出しもの物件である、一般の市場には出回らない任意売却物件、不動産会社やファンドの損切り物件、金融機関の処理物件等の優良な投資物件情報を得たい。
金融資産の投資選択の相談をしたい。
その他、依頼者の課題に応じたオーダーメイドの投資支援、業務支援を行います。

業務内容は、以下のようになります。監督官庁からの免許も取得済み

依頼者の不動産投資の顧問として、継続的に各種の助言や情報を提供してまいります。また、市場に出回っていない優良な投資情報を提供します。
（国土交通大臣認可　一般不動産投資顧問業　第952号）

料金

月額2万円～となります。

たかい！！！これは高い！！！利払い中の不動産１件であがる収益を
全部たべてしまうじゃん！！！ひどい！！

ohkura-shop (19:12)

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個人での不動産投資の花形とも言えるのが、マンション不動産投資です。
日本では、住宅ローンは国家政策で誰でも簡単に組めるのですが、
投資物件となるとなかなか銀行融資がおりません。

そこで活躍するのが、マンション投資です。
まずは、投資パターンを難易度順にご紹介します。

１．空き室を住宅ローンで買って、他人に貸す！
２．空き室をセカンドハウスローンで買って貸す！

（融資は、高難易度）
３．入居中マンションを買う。
☆銀行融資が出にくい分、物件価値が安く購入できます。

４．入居中は購入し、退去した瞬間に売却して利益を出す
☆これは超理想なのですが、すべると大変です。

都心などの新築マンション業者などで一部悪質な営業があるようです。
これはどのようなモデルかといいますと、新築の時点で利回りが７％
程度の物件を５％の金利でローンを組ませることで不動産業者が
最大利益を確保する方式です。
新築は、競争力の劣化が早く３年もすると、賃料が１割程度下がる
傾向があります。
このような場合に、マイナス収支になるケースなどがあります。
また、この手の業者は、しつこい営業で深夜まで電話をしてくるなど
多数の問題を引き起こしています。

ohkura-shop (19:12)

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最近流行の不動産投資講座ってどんな風になっているんですかね？
実際に行ってみました。
あんまり怪しいの怖いので日経新聞に出ているような安心できる講座を探してみました。

行ってみて重ったのは・・・微妙ってか、怪しさ満開ｗｗ
昨今では、むしろ大型メディアを使う企業のほうが高額でインチきな傾向がありますね。ｗ

受ける内容は、市販DVD以下、対象は、老人の金持ち。
老人に高額な都心の新築ワンエルの投資用不動産を売却するアレですｗ

ハレンチ極まりないですよね。
私は、こういう企業や講座は嫌いです。むしろ、大勢の方がキリライだと思える
即売会になってましたｗｗｗ

まぁ、引っかかる人も引っかかる人だし、可愛そうとしかいい・・・。

なぜ日本の中にこのような悪質なビジネスが存在するんだろ？
在日とヤクザが原因なのかな？

さておき、本題に戻ります。

不動産投資講座は、無償から１０万円くらいのものまであって大盛況です。

無償のものはマンション即売会が多いですｗ
１０万円くらいのは高すぎだと思います。

私がお勧めするのは、まずは３０００円くらいの講座を１０個くらい回ることです。
無償セミナーのリストに掲載されると、名簿屋さんに売却されて、不動産業者からの
営業に苦しめられることになります。

ohkura-shop (19:11)

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不動産　投資　サイトが乱立しはじめていますね。
そろそろ、バブルを見据えているのでしょうか？
不動産ってのは、動く金額がデカイので、１年で３件決めると社員の給与は安泰らしいです。そういう不動産会社の味方がこの不動産投資サイトです。

え？？って思った人がいます？これって利用者のためのサイトじゃないの？？ってｗ

それも一部ありますけど、違いますよ。
物件の掲載料を払うのも不動産業者ですし、データを製作するのも業者です。
不動産を探す人が見るように場所をマーケティングするのが、サイトの仕事です。
・SEO・リスティング・デザイン・提携・雑誌などでバンバン不動産業者に代わって
掲載していくのが仕事になります。

最近では、投資不動産専門に絞ったサイトも多数あります。
こちらのほうが指向性がしっかりしているので便利かもしれません。

・不動産投資のための収益物件探しなら楽待
・HOME'S（ホームズ）の不動産投資 専門サイト。投資用マンション、売りアパートなど全国の収益物件や不動産投資ノウハウ・お役立ち情報。

・不動産投資と収益物件は健美家。投資用物件、収益物件を検索できます
・10%over!は、表面利回り10％以上の投資用不動産を全国の物件サイトから厳選して紹介する、不動産投資のポータルサイトです。

どこのサイトも似たような情報を集めていることは確かなのですが、私は
いつも５個くらいのサイトを見ます。
そのほうが安全だからです。

ohkura-shop (19:11)

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ネットで調べてみました。
投資法人名：オリックス不動産投資法人
代表者：執行役員　佐藤　健
所在地：〒105-6135・東京都港区浜松町2丁目4番1号　
上場日  2002年6月12日
上場証券取引所  東京証券取引所 不動産投資信託証券市場（証券コード：8954）
☆すご！！さすがオリックスグループ上場しています。
いわゆるJ-REIT銘柄です。
出資を募り、証券化し、利回りを配当するってモデルですね。
上場しているので、特に言う事はないですけど、一応、まとめておきます。

業務上の役割：中長期的な観点から資産の運用を効率化し、成長させていく業務を行うらしいです。

分配方針・投資方針・（情報公開）ディスクロージャーポリシー・運用体制
・・・当たり前ですけど、上場しているので完璧ですねｗ

投資方針：安全性と成長性を併せ持つ強固なポートフォリオの構築を目指す！！
☆カッコいいなぁ！！俺もこんなこと言ってみたいｗｗ。ゴールイメージは完璧！

本投資法人は、「首都圏」「オフィス」を中核とする総合型REITです。様々なリスクを軽減し、投資主の皆さまに安定した分配を実現するために、「用途分散」「地域分散」「物件規模」「資産の入替え」の4つの観点より投資を行い、安定性と成長性を併せ持つ強固なポートフォリオの構築に取り組んでいます。

■４つのリスクヘッジ戦略
用途分散：
６０％の不動産関連資産をオフィスへ。残りを物流・商業・住宅に投資し、用途分散により中長期的な安定化とリスクの低減を狙う。

地域分散：
８０％の不動産投資先を東京・千葉・神奈川・埼玉の首都圏に集中している。
リスクヘッジとして、首都圏以外のその他地域に投資をする。
☆８０％集中していたら311などで、ダメージはありそう。
しかし、３１１は、まさかの想定外すぎて、どこだって無理かｗ
首都圏に集中することが最善策だから１００％にしてもいいと思うのですけど、リスクヘッジなんですね。

物件規模：
原則的に、中規模以上の不動産関連資産を中心に投資を行う。
１件の物件への集中リスクを減らすために工夫を行っている。
☆結局、中規模物件が一番安全ですよね・・・。

資産入れ替え
局面に応じて対応できるように、随時より競争力のある物件を仕入れる

ohkura-shop (19:10)

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